Regard sur l’ordre du jour pléthorique d'une assemblée
aspiration au mieux-être, poids de la CNP, entente entre résidents
l’échange des copropriétaires de Lauzin 2-3 réunis le 27 juin 2001

Une soirée orageuse
Nul doute que la météo y était pour quelque chose. Une ambiance électrique amplifiée par le contexte acoustique du Local Résidents (dont l’Amicale a la jouissance depuis 1977), où chaque propos – qu’il soit amène ou chargé d’amertume - faisait terriblement résonance. Les participants n'auront pas aperçu les signes discrets de notre ami Dominique (résident d’Atlas 2, Vice-Président de l’Amicale) nous exhortant à parler moins fort, tant nos éclats de voix se propageaient, toutes fenêtres ouvertes, vers les étages supérieurs de l’immeuble. Mais là où une conversation harmonieuse serait passée somme toute inaperçue, certaines vociférations faisaient mal à l'âme bien plus qu'aux oreilles, laissant deviner aux résidents voisins une acrimonie fort peu conviviale.
Loi du plus véhément ou bien respect mutuel
Vu de l'intérieur, le plus dur était de participer à une sorte de foire d'empoigne. Comment parvenir à présider une telle séance, quand l'un interrompait l'autre à tout moment, quand une hargne trop longtemps contenue et recuite, fusait à travers la salle sans que soit respecté un tour de parole ? France de Lausun (gestion CNP), personne fort courtoise et attachée au respect de chacun, avait du mal à réguler les débats quand certains participants étaient si peu enclins à la discipline, souvent outrés de ce que disait l'autre, explosant à tout moment. Ce jour-là, certains copropriétaires présents n'ont pas donné l'exemple. Ainsi, certains lançaient soudain : « je ne suis pas d’accord », sans toutefois développer une argumentation, dans un contexte qui ne s’y prêtait guère. Mais soyons optimistes : la « marge de progression » en matière de respect mutuel étant considérable, nombreux seront ceux qui y veilleront et sauront l’imposer les prochaines fois.
Cela dit, le cadre contraint d’une « Assemblée Générale », avec son rituel et sa série de résolutions, ne revêt-il pas d’étroites limites ? N’incite-t-il pas à vouloir se prononcer hâtivement sur tous les sujets, y compris ceux sur lesquels on est incompétent ? Le « bon sens » est-il suffisant pour apprécier le bien-fondé de telle ou telle décision en matière de sécurité (physique ou matérielle) quand le contexte technique réglementaire est devenu si complexe ?
Les torchons et les serviettes
D’entrée de jeu, une voix s’est élevée pour déplorer que le bailleur CNP n’ait pas tenu en 1991 « sa promesse », à savoir que tout locataire de l’époque se voit contraint d’acheter ou bien de partir. Faut-il rappeler que c’est l’Amicale qui, avec les 300 locataires en cause, avait fait échouer ce plan et obtenu que tout résident ait le choix de rester locataire ou d’acquérir son appartement. Dans la foulée de cet appel explicite à l’exclusion sociale, le copropriétaire a précisé sa pensée : ce sont les locataires de la CNP qui dégraderaient les lieux, d’ailleurs ils ne seraient pas « sélectionnés », c’est pourquoi on vivrait « dans un HLM ». Version ordinaire de la sempiternelle thèse des « torchons » et des « serviettes ».
Surprise par un propos d’une misanthropie aussi radicale, l’Assemblée a préféré l’ignorer, au risque de le voir resurgir dans la suite des débats. Si la grande majorité de l’assemblée ne partageait nullement l’idéologie d’exclusion ainsi proférée, elle n’était cependant pas à l’abri d’une sorte de tentation oligarchique communément répandue, qui veut qu’après avoir chèrement payé son Acte de Propriété, tel résident trouve parfois normal de décider de l’avenir d’un habitat sans tenir compte du point de vue des résidents-locataires encore très majoritaires et souvent en place depuis des lustres. Ainsi, tel copropriétaire disait froidement l’an dernier : « comme mes enfants sont grands, je ne veux plus de bacs à sable » ( ! ).
Quoiqu’il en soit, les dispositions de la récente Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) devraient anéantir ces prétentions à vouloir décider à quelques uns pour tous du cadre de vie, car elles prévoient une participation accrue des locataires et de leur Association à tout ce qui concerne ces questions, sans quoi les décisions des Maîtrises d’Ouvrage pourront être passibles de nullité pure et simple !
Conventions d’usage
Est venue sur le tapis la question des comportements des résidents dans les parties communes, et des règles à édicter à ce sujet. J’ai pour ma part évoqué la « communauté des résidents », jusqu’ici composée très majoritairement de locataires, et d’une fraction accrue de copropriétaires. L’Assemblée Générale n’étant visiblement pas un cadre favorable pour mener sur le champ une telle réflexion concertée, il a été convenu que ce sujet serait discuté ultérieurement en créant des occasions de rencontre entre résidents, incluant (à ma demande) les locataires. L’Amicale peut offrir un cadre adéquat pour cette réflexion, en liaison avec les membres intéressés du Conseil Syndical.
Le projet de « Conventions d’Usage des Lieux », pouvant prendre la forme de Chartes de la Vie en Commun, discutées par les résidents dans leur diversité (générations, modes de vie, milieux sociaux différents) ne mérite-telle pas d’être posé à grande échelle ? Pour avoir vu les grands enfants de tel ou tel résident (aussi bien locataire que copropriétaire) se livrer dans les cours à un jeu de ballon raisonnable (amplitude maîtrisée du « shoot », pas de percussion sur les parois, ni de lancers sur les plantations), je me suis dit que leur mode de présence était différent de celui d’autres joueurs se croyant sur un terrain de football.
En discuter avec les uns et les autres sans crispation est possible, comme le montrent maintes expériences dans d’autres résidences. Une Convention d’Usage mentionnerait les « bonnes pratiques », et proscrirait les comportements générateurs de dégradations. Discutée avec les usagers, elle devrait plus sûrement recueillir non seulement leur adhésion, mais si possible leur concours actif, avec y compris l’aspect de la réparation quand un dommage est imputable à un résident (à l’inverse de l’appel à « virer » une famille encore proféré ce même soir). Cependant, il est vrai que ce type de concertation et de médiation n’est pas dans les cordes d’un Conseil Syndical, pas plus que d’un Syndic. C’est plutôt affaire de gens de terrain ayant la confiance des usagers et vivant à leur contact étroit. N’est-ce pas typiquement une question d’ordre associatif ?
Ajoutons qu’une Charte de Vie en Commun porterait aussi sur le bon usage des Vide-Ordure, sur les tranches horaires admissibles pour l’usage des perceuses, etc.
Améliorer la qualité des prestations
Comme c’est la loi du genre, la vision du travail des intervenants (gardiennage, nettoyage, etc) est assez diverse, allant de la satisfaction à la protestation. Concernant les vigiles, certains résidents les voient souvent, d’autres ne les voient jamais. Certains les sollicitent tous les jours, plusieurs fois par soirée, alors que le contenu de leurs missions procède d’une concertation à la diligence du Syndic, et non d’exhortations individuelles en vue d’un « couvre-feu » qui n’a jamais été décidé.
Ainsi, lors de la dernière réunion du Conseil Syndical, la présence comme membre invité du responsable de la société Argos accompagné d’un vigile, a permis de renouer avec une définition concertée des missions. C’est d’ailleurs le Conseil Syndical qui a réclamé et obtenu cette modalité, mise en œuvre par Jean-Yves Gannac. De même les représentants des sociétés « La Rationnelle » et « De Matos » étaient également venus, et l’échange avait été fructueux.
Quant au Gardien, qui vient seulement de recevoir copie des contrats des fournisseurs, il devrait être maintenant en mesure de signer en connaissance de cause les fiches d’intervention mentionnant les heures, natures et particularités des interventions d’entretien ou de maintenance, avec les remarques et réserves éventuelles. Enfin, il a été souhaité la tenue d’un registre des visites effectuées par le syndic et le personnel dans les parties communes, pour que soient notées les constatations (usure d’équipements, serrures se dévissant progressivement, tags et autres dégradations) et que soient programmées sans délais les remises en état nécessaires, permettant d’éviter des interventions plus coûteuses par la suite. Rappelons l’existence du Registre ouvert à la Loge à l’usage des résidents.
Le dedans et le dehors
Était prévu dans l’ordre du jour un « point d’information » sur la « fermeture de l’allée Louise Labé ». En effet, suite aux questions restées sans réponse de l’Administration sur le statut de cette allée (dont les contours internes et externes prêtent d’ailleurs à confusion), J.Y. Gannac a proposé une démarche expérimentale reposant sur une demande de permis de construire. Qu’il s’agisse d’une simple délimitation, selon le projet élaboré et approuvé en 1998 (par son prédécesseur M. Parisot) ou d’une fermeture plus stricte, la réponse des pouvoirs publics sera considérée comme valant détermination du statut de l’allée. Si la réponse est négative, la Ville devra reprendre à ses frais l’entretien et la sûreté de l’allée. Dans le cas contraire, l’Union des Syndicats Lauzin aura la latitude de conduire les projets d’aménagement et de politique d’accès qu’elle choisira (nonobstant l’ancienneté d’usage qui pourrait amener des tiers à contester une éventuelle privation d’accès).
Les participants ne connaissaient pas tous au même degré l’historique des lieux et l’état des alternatives en présence. D’une part, le projet d’une délimitation, afin de « surligner » le passage rue-allée et de marquer l’allée comme un territoire distinct au moyen d’un portillon. D’autre part, le projet d’une fermeture totale (modulée ?) en en mesurant toutes les incidences. Les termes de ces alternatives n’ont pas pu être discutés sereinement dans le cadre de l’A.G. Tout d’abord parce que le temps manquait pour un tel débat, ainsi que les données techniques et d’appréciation sur l’opportunité. Ensuite, parce que, me semble-t-il, le bref et véhément débat a été pollué par les velléités de certains de faire de cette fermeture l’instrument adéquat de leur ostracisme social.
Rappelons que les résidents, locataires (majoritairement) et copropriétaires de Lauzin 2-3, réunis quelques semaines auparavant à l’initiative de l’Amicale dans la même salle, avaient estimé préférable de « sonder » la solution d’une dévolution à la Ville, en exigeant d’elle au préalable un cahier des charges contraignant en termes d’entretien et de sécurité … Cette dernière solution avait même été suggérée par le Maire Adjoint du 19ème lors d’un Conseil de Quartier réuni fin 2000 dans le préau de l’École de la rue Rampal.
La démarche pragmatique mise en œuvre par J.Y.Gannac au nom de la Convention Lauzin ne préjuge pas d’un projet « ficelé » et doit laisser place à la concertation, avec une approche du tandem « sécurité – agrément » qui soit globale au niveau de la résidence, de ses abords, de son environnement.
Chauffage
Rappelons que la chaufferie au gaz fait l’objet depuis 28 ans d’un contrat d’exploitation avec la « Compagnie Générale de Chauffe », devenue entre-temps « Paritherm » puis « Dalkia ».
Ce contrat a toujours posé problème, notamment en termes d’équilibrage de la température entre appartements, surtout dans les immeubles équipés de sols chauffants, vu l’absence sur les paliers de vannes de réglage graduées permettant de réguler les débits. En outre, ce contrat, géré par le Cabinet Villa durant 9 ans (1990-1999), comprend une Garantie Totale, c’est à dire une obligation d’assurer les gros travaux nécessaires au bon fonctionnement des installations thermiques. L’Exploitant doit rendre compte tous les ans de la liste des gros travaux. Quant au Gestionnaire, il lui appartient de réclamer tous les ans le compte-rendu de l’utilisation des fonds versés au titre de cette Garantie Totale (« P3 »).
Force est de constater que l’Exploitant s’est soustrait à ses obligations de transparence, et que le Gestionnaire (notamment le Cabinet Villa) s’est soustrait à son devoir d’investigation sur l’exécution des contrats primaire (chaufferie) et secondaire, et sur l’état réel des installations (sous-stations, canalisations jusqu’aux robinets d’arrêt d’eau chaude et froide des appartements, Ventilation Mécanique Centralisée des appartements et des parties communes, Ventilation des Parkings).
Le volume du « P3 » cumulé depuis 1990 s’élève à près de 1,5 MF, alors que les gros travaux ne s’élèveraient qu’à environ 0,2 MF, d’où un contentieux de l’ordre de 1,3 MF, cette somme devant logiquement être restituée aux deux Copropriétés concernées puisque sa destination de financement des gros travaux n’a pas été finalisée. Mais que faire si l’Exploitant prétend garder cette somme, ou tout au plus n’en utiliser qu’une partie minoritaire en cas de reconduction de son contrat échu depuis plusieurs mois ?
Hélas ! Un Audit commandé par Agifrance a révélé l’état pitoyable des installations thermiques et surtout leur maintenance défaillante. Sachant que moins on fait d’entretien courant « P2 », plus on s’achemine vers de gros travaux à financer sur le « P3 », on devine la taille du contentieux, et le préjudice qui en résulte pour les résidents.
Tout Syndic sait que la voie de la facilité serait d’oublier ce contentieux et de procéder sans délai à un renouvellement de contrat comme si de rien n’était. Mais l’addition des gros travaux viendrait, tôt ou tard, perturber le bon ordre des choses. Alerté à la fois par le Président de notre Conseil Syndical et par l’Amicale sur le sujet, J.Y.Gannac a fait voter une Résolution ouvrant la voie à un traitement de ce contentieux, tout en lançant un appel d’offres auprès de divers sociétés candidates.
Comme l’Exploitant actuel ne saurait mettre fin à son action en chaufferie sans encourir des poursuites (il est censé rendre les installations « en bon état » !), le bras de fer est devant nous, et reste ouverte la question du recours à des énergies alternatives (Chauffage Urbain nettement moins polluant et non tributaire des tarifs spéculatifs du Gaz). Enfin, sous l’impulsion de l’Amicale qui a pris des contacts en ce sens, il apparaît possible d’entreprendre une expertise financée par l’ADEME.
Rénover notre habitat ! Comment ? À quel rythme ? Avec quels sous ?
Suite à plusieurs mois de démarches de l’Amicale au sujet de la dégradation des parties communes faute d’un entretien adapté, des personnes de la CNP ont effectué au printemps une visite des lieux. Elles ont été effarées par ce qu’elles ont constaté : « on comprend pourquoi on reçoit des lettres ! ». Qu’il s’agisse pour la CNP de louer ou de vendre les appartements de son patrimoine, ce tableau peu reluisant est un écueil. En outre, l’état des lieux peut aussi intéresser les services de l’Hygiène de Paris, ainsi que tout organisme chargé de veiller au respect de normes d’habitabilité.
Ces diverses raisons ont conduit France de Lausun a annoncer de la part de la CNP, lors de la Table Ronde du 13 juin avec l’Amicale Tour Bellini, un ensemble d’opérations destinées à restaurer hygiène, sécurité et agrément. Une démarche comparable a été exposée par Cécile Raison pour le patrimoine CDC (Atlas2). Les constats établis par l’Amicale des deux côtés, photos à l’appui, ont révélé un manque criant d’entretien. Les projets de rénovation des espaces libres et des sous-sols, près de trente ans après la construction des immeubles, sont à des degrés divers nécessaires et urgents.
La CNP veut que soient rapidement réalisées ces opérations, et a prévu de les financer au prorata de son patrimoine. Mais les sommes en jeu, si l’on en croît les devis établis (semble-t-il, sans appel d’offre) apparaissent comme prohibitives pour les copropriétaires résidents déjà mis à contribution par le récent ravalement d’un coût de 10 MF, désireux de voir remis à neuf, à l’image de celui du 27 Rébéval, le hall d’immeuble dont l’aspect est souvent désolant.
Surgit alors le grief, non dénué de fondement, d’un manque d’entretien adapté des parties communes par la CNP, propriétaire unique depuis la construction (1974) jusqu’à la mise en vente (1992) et propriétaire prépondérant réticent aux travaux jusqu’ici. On sait bien que les investisseurs institutionnels mettent en vente quand apparaissent les premiers stigmates de la vétusté.
Alors, la CNP n’a-t-elle pas des devoirs particuliers vis à vis de cet habitat dont elle a acquis les terrains dans des conditions royales, et qu’elle n’a entretenu qu’a minima ? D’où l’idée qui a surgi au cours de l’A.G. d’une prise en charge totale par la CNP des opérations de rénovation dont l’ampleur tient précisément au manque d’entretien récurrent des parties communes.
France de Lausun, n’était évidemment pas mandatée pour acquiescer à une telle demande. Comprenant que son plan de rénovation allait être reporté, elle a néanmoins obtenu de pouvoir réaliser, avec un financement CNP, des opérations localisées dans le bâtiment 29 (6, L. Labé) où la CNP est encore propriétaire unique. Pour les autres immeubles, l’Assemblée a demandé une étude et des devis concernant les opérations de rénovation. Seul le renforcement de l’éclairage des parkings a été approuvé étant donné son coût plus modéré et son évidente utilité.
Venant après l’examen des contrats d’entretien dont le fournisseur s’est trop souvent approprié le montant « P3 » au lieu de le consacrer aux opérations de remise en état, cette coquette somme de près de 3 MF pour la rénovation des parties communes a été assimilée, non sans pertinence, par l’un des participants à l’A.G., à une sorte de « P3 » de la CNP …
Après l’orage …
L’assemblée a soulevé bien plus de problèmes qu’elle n’en a résolu, ce qui était somme toute prévisible. Comment ne pas déplorer le manque de diligence de la CNP depuis la mise en service des immeubles, et du Syndic depuis ses dix années d’exercice ? Les prédécesseurs de J.Y.Gannac, faute de mettre en œuvre les moyens appropriés, notamment en termes de compétence technique qu’ils n’avaient pas, faute aussi d’être suffisamment motivés et qualifiés eux-mêmes, ont préféré « surfer » sur les problèmes.
La clef pour peser réellement sur les décisions ne réside-t-elle pas dans cette communauté des résidents sans exclusive, dont pour sa part l’Amicale, présente et active depuis 1977, s’efforce de fédérer les intérêts, avec la part de réflexion et d’action sur ce Quartier où nous avons choisi de vivre ensemble ? À ce propos, intéressons-nous de plus près à l’actuel projet d’une « Régie de Quartier », car cet organisme d’un type nouveau va proposer au bénéfice des habitants tout un ensemble de services aujour-d’hui absents ou très mal rendus.
Pour conquérir une tout autre qualité de vie (nombre d’entre vous ont signé la Pétition établie sous ce titre), on ne peut se soustraire à un questionnement : « pourquoi ai-je choisi d’habiter ici, de louer ou d’acheter dans ces immeubles et dans ce quartier, à côté de ces autres résidents que je côtoie tous les jours ? ». Quel futur pour ce quartier modelé comme il est par les bailleurs institutionnels dans les années 70-80 de concert avec une municipalité oublieuse des équilibres nécessaires à tout habitat (pas d’espace sportif ni récréatif).
« Vais-je choisir d’agir seul ou avec les autres, moyennant un effort mutuel pour se connaître (y compris avec les résidents du HLM, de la RIVP, de l’OPAC, etc …), afin de réhabiliter le lien social dans un quartier où il fasse enfin bon vivre !? »
Merci de vos avis sur ce texte qui n’est aucunement un compte-rendu mais un regard porté sous un angle à la fois personnel (comme participant à l’AG et résident depuis 1974) et associatif (comme co-acteur de la vie de l’Amicale depuis 1977).
Gérard Lauton.